أرباح قياسية لـ7 شركات عقارية في بورصة مصر.. ما الأسباب؟
وشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير بقيمة مبيعات 896.1 مليون جنيه مصري بنسبة نمو 124%، وشركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار (سوديك) بإجمالي مبيعات تعاقدية قدرها 39.8 مليار جنيه مصري بنسبة نمو 101%.
تجاوزت عائدات مجموعة طلعت مصطفى 470 مليار جنيه منذ بداية العام وحتى نوفمبر الماضي، وهو ما يعادل إجمالي مبيعات أكبر تسع شركات عقارية في السوق المصرية، بحسب تصريحات الرئيس التنفيذي هشام طلعت مصطفى.
الضغط على الدولار يتزايد
وأرجع حسام الغايش العضو المنتدب لإحدى شركات إدارة المحافظ وصناديق الاستثمار أسباب الطفرة القياسية في أرباح الشركات العقارية إلى ارتفاع مدخلات القطاع العقاري ممثلة بمواد البناء مثل الأسمنت والحديد. وضغط ارتفاع أسعار الدولار، حيث تبلغ حصة الدولار نحو 40 إلى 50% من التكاليف المادية.
وأوضح أن ارتفاع الدولار، بالإضافة إلى ارتفاع أسعار الطاقة بما فيها الغاز والكهرباء، ساهم في ارتفاع تكلفة الوحدات العقارية، ما أدى إلى ارتفاع أسعار الوحدات بشكل أكبر.
وفي مارس الماضي، ارتفع الدولار بنحو 60% أمام الجنيه بعد إعلان البنك المركزي تحرير سعر الصرف للقضاء على السوق الموازية لتداول العملات الأجنبية واستئناف القرض من صندوق النقد الدولي، وهو ما انعكس في زيادة وتيرة ارتفاع أسعار الخدمات الوسيطة في القطاع العقاري.
وأضاف الغايش أن ارتفاع معدلات التضخم دفع المواطنين إلى البحث عن طرق لحماية قيمة أموالهم. وساهم ذلك في زيادة الطلب على العقارات باعتبارها ملاذا آمنا، مما أدى إلى ارتفاع مبيعات الشركات ووصولها إلى أرقام قياسية، مما عزز نمو أرباح الشركات العاملة في هذه الصناعة.
وبحسب محمد فريد رئيس هيئة الرقابة المالية، فإن عدد الشركات العقارية المقيدة أسهمها بالبورصة المصرية يبلغ 36 شركة بقيمة سوقية 263 مليار جنيه.
زيادة الطلب بين المصريين في الخارج
وتابع أن معارض بعض الشركات العقارية تتجه إلى استهداف المصريين العاملين بالخارج. وأدى ذلك إلى زيادة أخرى في الطلب على العقارات هذا العام.
وأشار إلى أنه بسبب بعض المشروعات الكبرى التي تجاوزت نسبة إنجازها 90% خلال العامين الماضيين، فإن هناك شركات عقارية استطاعت تحقيق أرباح مضاعفة وبيع الوحدات المتبقية بأسعار مرتفعة مقارنة بالتكلفة الفعلية، وهو ما ساهم في ذلك. مما يحقق أرباحاً قياسية للشركات العقارية.
ويعتقد الرئيس التنفيذي أن الدولار هو العامل الرئيسي في تحديد اتجاه السوق. لأن ارتفاع أسعار الصرف يؤدي إلى زيادة تكاليف البناء وبالتالي إلى ارتفاع أسعار العقارات. علاوة على ذلك، فإن الطلب المتزايد على الوحدات العقارية، سواء من المستثمرين المحليين أو العاملين في الخارج، سيدفع القطاع إلى الاستمرار في صدارة المشهد الاقتصادي. مما يضعها على رأس القطاعات الاقتصادية الأكثر نشاطا في السنوات المقبلة.
واتفق باسم أبو غنيمة، رئيس قسم التحليل الفني في شركة عربية أون لاين لتداول الأوراق المالية، مع الرأي السابق بأن ارتفاع سعر الصرف كان المؤثر الرئيسي على ارتفاع أسعار العقارات في الفترة الماضية.
وأضاف أن هناك بعض الشركات العقارية قامت بتقييم الدولار بـ50 جنيها منذ بداية العام، رغم أن هذا السعر لم يصل إليه البنك المركزي المصري حينها. وهذا يعمل على الحماية من تقلبات الأسعار المتوقعة في ذلك الوقت.
العقارات هي الملاذ الآمن
وتابع أن معظم الشركات العقارية قامت بتقييم الدولار بسعر معين منذ بداية العام، وهو ما يمثل السعر المتوقع للعام وليس السعر الفعلي في ذلك الوقت. وذلك لضمان استقرار الأرباح وتقليل المخاطر على مدار العام.
وأضاف أن سعر الدولار القادم يتجاوز 50 جنيها، وهو ما دفع بعض الشركات في العام الحالي إلى تعديل أسعار الوحدات غير المباعة لتعكس التكاليف الجديدة.
وأشار إلى أن قطاع العقارات يمثل قطاعا رائدا في البورصة المصرية، خاصة في ظل ارتفاع حجم مبيعات الشركات العقارية، وهو ما يدعمه الرأي القائل بأن العقارات وسيلة مضمونة للحفاظ على قيمة المال. خاصة في ظل معدلات التضخم المرتفعة.
وأوضح أن السوق المحلي يتميز بخصائص تميزه عن الأسواق العالمية، وهي أن سوق العقارات العالمي يعتمد في تسعيره على آليات العرض والطلب، لذلك قد يكون هناك انخفاضات مؤقتة في الأسعار، فيما يلاحظ محلياً أن العقارات في وفي مصر، لا تنخفض القيمة عادةً، ولكنها تظل مستقرة أو تزيد بمرور الوقت، حتى أثناء فترات الركود.
وأوضح أن هذه الظاهرة تدعمها ثقافة المجتمع المصري الذي ينظر إلى العقار باعتباره وعاء استثماري يحافظ على قيمة المال ويواكب معدلات التضخم، رغم أن هناك مخاوف من ظهور “الفقاعة العقارية”. “
Er fügte hinzu, dass der bevorstehende Dollarpreis 50 Pfund übersteige und einige Unternehmen im laufenden Jahr dazu veranlasst habe, die Preise für nicht verkaufte Einheiten an die neuen Kosten anzupassen.
Er wies darauf hin, dass der Immobiliensektor einen führenden Sektor an der ägyptischen Börse darstellt, insbesondere angesichts des hohen Umsatzvolumens von Immobilienunternehmen, was durch die Ansicht gestützt wird, dass Immobilien ein garantiertes Mittel zur Werterhaltung sind Geld. Vor allem angesichts der hohen Inflationsraten.
Er erklärte, dass der lokale Markt Merkmale aufweist, die ihn von den globalen Märkten unterscheiden, nämlich dass der globale Immobilienmarkt bei seiner Preisgestaltung von Angebots- und Nachfragemechanismen abhängt, so dass es zeitweise zu Preisrückgängen kommen kann, während lokal festgestellt wird, dass Immobilien In Ägypten nimmt der Wert normalerweise nicht ab, sondern bleibt auch in Rezessionen im Laufe der Zeit stabil oder steigt.
Er erklärte, dass dieses Phänomen durch die Kultur der ägyptischen Gesellschaft unterstützt werde, die Immobilien als ein Investitionsgefäß betrachtet, das den Wert des Geldes erhält und mit den Inflationsraten Schritt hält, obwohl Befürchtungen über das Entstehen einer „Immobilienblase“ bestehen. ”
