الهيئة الرقابية المالية تطلق قواعد إنشاء المنصات الرقمية للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري

أصدر مجلس إدارة هيئة الرقابة المالية برئاسة الدكتور محمد فريد، ولأول مرة، القرار رقم (125) لسنة 2025م بشأن عمليات التدقيق بشأن إنشاء منصات رقمية للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري.

إنشاء المنصات الرقمية

تُعدّ اللائحة الجديدة التي أصدرتها هيئة السلوك المالي (FCA) آليةً تُمكّن الأفراد من الاستثمار في حصص الملكية المشتركة في الوحدات العقارية من خلال وثائق استثمارية تُقدّمها صناديق الاستثمار العقاري عبر منصات رقمية مُرخّصة للترويج والتأمين والاشتراك. تُكمّل هذه اللائحة نهج هيئة السلوك المالي (FCA) في تطوير وتقديم منتجات استثمارية مبتكرة وفعّالة من حيث التكلفة، تُلبّي تطلعات جميع الأطراف المعنية، وتُعزّز مستويات المشاركة المالية والاستثمارية والتأمينية.

يتماشى هذا مع هدف الهيئة المتمثل في إرساء إطار قانوني شامل يُنظّم عمل جميع المنصات الرقمية المخصصة للاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري، وضمان بيئة استثمارية آمنة وشفافة وفعّالة. ويتطلب ذلك مواءمة متطلبات نماذج منصات الاستثمار العقاري الحالية، وتمكين مُقدّمي المشاريع العقارية من الحصول على معلومات حول متطلبات طرح هذه المشاريع للمستثمرين من خلال المنصات الرقمية المُرخّصة من الهيئة، من خلال صناديق الاستثمار العقاري التابعة لها.

يأتي ذلك نتاج سلسلة من اللقاءات التي عقدتها الهيئة مع عدد من رواد قطاع التطوير العقاري وأصحاب المنصات الإلكترونية التي تبيع أسهم العقارات للجمهور. ويأتي ذلك في إطار حرص الهيئة الدائم على فتح قنوات حوار فعّالة مع جميع الجهات المعنية لإصدار قرارات ولوائح ذات أثر تنموي حقيقي على القطاعات والأنشطة الخاضعة لإشرافها ورقابتها. وقد تم خلال هذه اللقاءات استعراض رؤية الهيئة لتنظيم أنشطتها بما يتوافق مع أحكام التشريعات المالية غير المصرفية التي تطبقها الهيئة، والتي تنظم الأنشطة والخدمات المالية غير المصرفية.

وقد دفع هذا الوضع ثلاث منظمات تعمل على منصات إلكترونية، ويعتمد نموذج عملها على بيع أسهم عقارية للمواطنين عبر منصات إلكترونية، إلى التقدم بطلب إلى هيئة الرقابة المالية لتنظيم وضعها.

يُعرّف القرار المنصة الرقمية للاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري بأنها نموذج أعمال رقمي معتمد من هيئة السلوك المالي (FCA)، يعتمد على استخدام التكنولوجيا في ممارسة الأنشطة المالية غير المصرفية. يتيح هذا النموذج الاكتتاب في صناديق الاستثمار العقاري أو استردادها، والاطلاع على البيانات والمعلومات اللازمة لإتمام هذه المعاملات.

تزويد المستثمرين بجميع المعلومات اللازمة لتمكينهم من متابعة استثماراتهم، والإعلان دوريًا عن الأسعار بناءً على القيمة التي تحسبها المؤسسات المرخصة من قبل الهيئة، ووفقًا لمعايير التقييم المعتمدة لديها. تجدر الإشارة إلى أن جميع العقود ووثائق الاستثمار تُحفظ إلكترونيًا لدى المؤسسات المرخصة من قبل الهيئة.

يُرسي هذا القرار القواعد الأولى التي تُنظّم عمل المنصات الرقمية المُرخّصة من هيئة السلوك المالي للاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري. وتُلزم اللائحة المنصة بتسجيل المستثمرين المُحتملين بعد التحقق من استيفائهم لشروط التسجيل، وتحديدًا اجتيازهم لاختبار معرفي مُعتمد من الهيئة بعد الاطلاع على المواد الترويجية والتثقيفية التي تُعدّها المنصة حول أداة الاستثمار والمخاطر المُرتبطة بها والمتاحة من خلال المنصة.

تلتزم المنصة أيضًا بتوفير قنوات دفع وتحصيل رقمية آمنة حاصلة على الموافقات اللازمة، وفتح الحسابات اللازمة وفقًا لآلية التشغيل التي وضعتها هيئة السجل المركزي، وتسجيل صندوق الاستثمار العقاري على المنصة بعد الحصول على ترخيص منها. وتُجرى عمليات الاكتتاب والاسترداد وفقًا لمذكرة تعريفية موجزة معتمدة من الهيئة ومنشورة على المنصة، تتضمن الحد الأدنى المقبول للاكتتاب لكل إصدار، وملخصًا لدراسة الجدوى للمشاريع التي يقترحها كل صندوق.

لتسهيل التواصل بين المستثمرين ومقدمي المشاريع، يُلزم القرار المنصة بتوفير قنوات اتصال دائمة بين صناديق الاستثمار العقاري والمستثمرين المسجلين فيها، والرد على جميع الطلبات ومتابعتها. كما يُلزم المنصة بالرد الفوري على طلبات المستثمرين المسجلين فور استلامها، ومراجعة سجلات الشكاوى ونتائج التحقيقات الواردة إلى المنصة، وتقديم تقرير ربع سنوي عن هذه الشكاوى ونتائج التحقيقات إلى الجهة المختصة. كما يُلزمها باعتماد جميع البرامج والأنظمة الإلكترونية والبنية التحتية للتطبيقات وقواعد البيانات المستخدمة على المنصة.

يُلزم القرار المنصة بالإفصاح عن معلومات مهمة للمستثمرين، والتي يجب مراجعتها قبل التسجيل والاستثمار. تشمل هذه المعلومات متطلبات تسجيل المنصة، ومعلومات مديرها، وآلية معالجة الشكاوى، وحل النزاعات، والمخاطر التشغيلية، وآلية استرداد الأموال في حال سحب الاستثمار قبل انتهاء فترة الاكتتاب أو بلوغ الحد الأدنى. علاوة على ذلك، يجب على المنصة تزويد المستثمرين بإفصاحات لمتابعة استثماراتهم، مثل مذكرة معلومات موجزة معتمدة من الهيئة، والقوائم المالية السنوية والدورية للصندوق، ومعلومات عن إصدارات الصندوق، بما في ذلك تواريخ الأقساط ومبالغها.

بالإضافة إلى المحاضر المحررة بعد موافقة المجموعة المؤمنة من قبل المؤسسة، الزيادات المتسلسلة المتفق عليها لمبلغ الإصدار ومبلغ الإصدار الحالي وعدد الوثائق القائمة وشروط تنفيذها في حالة الإخلال بالوثيقة، وكذلك التقرير نصف السنوي عن القيمة الصافية لوثيقة الاستثمار وفقاً للتقييم الذي أجرته شركة خدمات الإدارة بمساعدة أحد خبراء التقييم المسجلين لدى المؤسسة بشأن تقييم الأصول، على أن يتضمن التقييم شرحاً مقارناً للقيمة الصافية لوثيقة الاستثمار لفترتين ماليتين وأسباب أي تغيير سواء بالزيادة أو النقصان.

كما يجب تقديم ملخص دراسة الجدوى الاقتصادية التي يعدها مدير الاستثمار لكل مشروع مستهدف على أن تتضمن القيمة العادلة للأصول وسعر الشراء والأسباب في حال تجاوز سعر الشراء القيمة العادلة والعقارات المباعة وفقاً لتقرير التقييم وقيمتها السوقية وسعر البيع والأسباب في حال انخفاض سعر البيع عن القيمة السوقية وفقاً لتقرير التقييم المعد من قبل أحد المقيمين العقاريين المسجلين لدى الهيئة.

بالإضافة إلى توزيعات الأرباح والاستحقاقات، يتم تحديث إعلان وثائق التأمين المتعلقة بالعقارات الاستثمارية وأي قرار قضائي أو قرار تحكيم أو إعلان أو قرار نزع ملكية أو أي وثيقة إدارية أخرى قد تؤثر على الوضع القانوني للعقارات الاستثمارية أو قرارات الاستثمار للمستثمرين، وكذلك حالة أي مخالفة تشكل مخالفة لسياسة الاستثمار ولا يمكن معالجتها خلال أسبوع واحد من تاريخ حدوثها، أسبوعيًا.

الإفصاح عن جميع الأحداث الهامة المتعلقة باستثمارات الصندوق، والالتزامات الجديدة أو غير المتوقعة المتعلقة بالإصدار، بما في ذلك اقتراض الصندوق، وجميع المعلومات الهامة المتعلقة بالعقارات محل الاستثمار، وغيرها من البيانات أو المعلومات أو الوثائق التي تحددها المؤسسة.

يُلزم القرار المنصة بتوفير نموذج طلب اشتراك رقمي يُقرّ فيه المستثمر صراحةً بالمخاطر المرتبطة بالاستثمار في أوراق الصندوق المالية. علاوةً على ذلك، يجب على كل جهة إصدار فتح حساب مصرفي خاص لاستقبال الاشتراكات وإرسال إشعار إلكتروني مُفصّل للمشترك يُؤكد نجاح عملية التحويل. ويهدف ذلك إلى إتمام عملية الاكتتاب عن بُعد وبشكل آمن، مع إثبات الملكية من خلال آلية إلكترونية مركزية.

تلتزم المنصة برد أموال المستثمرين فورًا في حال انسحاب أيٍّ منهم من الاكتتاب خلال المدة المحددة، أو في حال عدم بلوغ مبلغ الاكتتاب الحد الأدنى المطلوب لنجاح الطرح. كما تُوفر المنصة مؤشرًا إلكترونيًا للمستثمرين لمتابعة نتائج تغطية اكتتاباتهم بشكل مستمر وشفاف، ويتم إخطار كل مشترك إلكترونيًا فور إتمام عملية الاكتتاب بنجاح. كما تلتزم المنصة بإبلاغ بيانات حاملي الوثائق المكتتبين إلى الإيداع المركزي، وتسجيل ملكية الوثائق، وضمان استلام كل مشترك لوثائق الاستثمار الرقمية فور إصدارها.

وفي كل الأحوال، يلتزم كل طرف في المنصة بعدم نشر بيانات أو معلومات كاذبة، والتأكد من دقة الأخبار المعلنة، وتعويض المتضررين من النشر.

تشمل أطراف المنصة مدير المنصة، وصندوق الاستثمار العقاري، ومدير الاستثمار، وشركة خدمات الإدارة، والمشترك أو طالب الاسترداد، ومؤسسة الإيداع والتسجيل المركزية، والأطراف الأخرى التي تراها الهيئة مناسبة.

لضمان قدرة حاملي الوثائق على سحب استثماراتهم قبل استحقاق الصندوق، يُنظّم المرسوم استرداد وثائق التأمين من خلال صناديق الاستثمار العقاري، وفقًا للضوابط والشروط الموضحة في مذكرة المعلومات المُعتمدة من المؤسسة. ويجوز لشركة الصندوق تمويل الصندوق بالسيولة المتاحة، أو قبول طلبات شراء جديدة على شكل التزامات أو قروض.