كل ما يجب أن تعرفه عن حكم عدم دستورية تثبيت سعر الإيجار القديم – سؤال وإجابة

حكم الدستورية العليا يصف تثبيت الأجرة السنوية بأنه “عدوان على قيمة العدل وإهدار لحق الملكية”

إرجاء تطبيق الحكم إلى نهاية الدورة البرلمانية الحالية.. وبعدها يجوز للملّاك اللجوء للقضاء المدني

أصدرت المحكمة الدستورية العليا حكمًا تاريخيًا اليوم برئاسة المستشار بولس فهمي، يؤثر على الفقرة الأولى من القانون 136 لسنة 1981 المتعلق بتأجير الأماكن. تحدثت المحكمة عن أهمية ميزانية المصلحة الاقتصادية وحماية الملكية، وحيلولة دون تقليل عائد الاستثمار. هذا الحكم يشكل خطوة مهمة وتاريخية تعتبر بمثابة عدوان على القيمة العدل ومضي الزمن دون إعادة تقييم القيمة الإيجارية.

أصدرت المحكمة الدستورية العليا حكماً تاريخياً ومهماً للملايين من المواطنين، يتعلق بتأجير الأماكن والعلاقة بين المؤجر والمستأجر. الحكم يلغي ثبات الأجرة السنوية للمساكن، ويحمي قيمة العدالة وحق الملكية. تقوم صحيفة “الشروق” بشرح أهمية الحكم وتأثيره وواجب تطبيقه. خلال التقرير، يتم التأكيد على ضرورة مراعاة التوازن بين المصالح الاقتصادية وحقوق الملكية، وضرورة مواكبة التضخم وتحديد قيمة الأجرة بشكل عادل وواضح.

قد صدرت المحكمة الدستورية العليا حكمًا تاريخيًا ومهمًا اليوم، يؤثر على ملايين المواطنين فيما يتعلق بتأجير الأماكن. ينص الحكم على عدم دستورية بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وعلاقة المؤجر والمستأجر. ويجب على المشرع مراعاة عدة مبادئ مهمة مثل توازن المصلحة الاقتصادية مع حماية الملكية الخاصة وتضمين ضوابط موضوعية لتحديد الأجرة.

أعلنت المحكمة الدستورية العليا اليوم عن حكم تاريخي وهام للمواطنين بإلغاء الفقرة الأولى من المادتين (1 و2) من قانون رقم 136 لعام 1981 المتعلق بتأجير الأماكن. وأكدت المحكمة في تفسيرها أهمية مراعاة توازن الاقتصاد وحماية الملكية وحقوق المستأجرين، وضرورة التحكم في قيمة الإيجار بمراعاة التضخم والواقع الاقتصادي. تحاول “الشروق” توضيح تأثير هذا الحكم والمسؤوليات المترتبة عنه، مع التأكيد على أهم القيم التي يجب مراعاتها في القوانين المستقبلية.

– متى يتم تنفيذ الحكم؟

= يبدأ تطبيق أثر الحكم من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي، أي الدورة البرلمانية الحالية لمجلس النواب القائم، وهي الخامسة والأخيرة في الفصل التشريعي الحالي.

ولم يتم تحديد موعد فض الدورة البرلمانية حتى الآن خلال صيف العام المقبل 2025، علما بأن الدورة السابقة قد انفضت في يوليو الماضي.

– هل معنى ذلك أن العقود القائمة ستظل سارية؟

= نعم حتى الآن، ولا يجوز للمالك رفع دعوى لفسخ العقد أو زيادة المقابل بناء على هذا الحكم، إلا بعد انتهاء الدورة البرلمانية الحالية.

– لماذا قررت المحكمة إرجاء تطبيق الحكم؟

= أعملت المحكمة الرخصة المخولة لها بمقتضى المادة (49) من قانونها وحددت اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها.

وذكر المستشار محمود غنيم، نائب رئيس المحكمة ورئيس المكتب الفني لها، أن المحكمة قدّرت ذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981.

– من المُخاطب بتنفيذ هذا الحكم؟

= وفقا للحكم وموعد إعمال أثره، يتوجب على مجلس النواب الإسراع في تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر بنظام الإيجار القديم، وإصدار قانون يراعي التوازن الذي دعت إليه المحكمة الدستورية لضبط هذه العلاقات التعاقدية قبل أن يبدأ تطبيق هذا الحكم الدستوري.

– ماذا سيحدث إذا لم يتدخل البرلمان حتى ذلك الوقت؟

= يجوز عندها للأشخاص الطبيعيين والاعتباريين ملّاك العقارات رفع دعاوى أمام القضاء المدني لفسخ التعاقدات القائمة مع المستأجرين أو لإزامهم بزيادة قيمة الأجرة.

وسوف يؤدي هذا إلى فوضى في العديد من التعاقدات المستندة إلى القوانين المنظمة للإيجار القديم، وسوف تسقط العديد منها جراء وصولها للمحاكم التي ستكون مُلزمة بتنفيذ حكم “الدستورية”.

-هل حدث هذا من قبل؟

= نعم في أعقاب صدور حكم “الدستورية” في مايو  2018 بعدم دستورية امتداد عقد الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية من جهات عامة وشركات عامة وخاصة، وصدرت آلاف الأحكام بالإخلاء الفوري ضد جهات حكومية وشركات خاصة في القاهرة وجميع المحافظات.

وكان سبب ذلك أن الدولة تأخرت في تطبيق ذلك الحكم أربع سنوات، حتى أصدرت القانون رقم 10 لسنة 2022 لتنظيم العلاقة بين الملّاك والأشخاص الاعتبارية المستأجرة على ضوء حكم “الدستورية” الصادر عام 2018، والذي نصّ على إخلاء الأماكن المؤَجرة للأشخاص الاعتبارية خلال مدة لا تجاوز 5 سنوات، بحيث يتم إعادة تحديد القيمة الإيجارية للوحدة بخمسة أمثال القيمة القانونية السارية والمنصوص عليها في العقد، وتُزاد سنوياً وبصفة دورية، بنسبة 15% وذلك بغرض تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية.

وقد سمح هذا القانون لطرفي العقد بالاتفاق على عدم الالتزام بالقانون بعد إصداره، وذلك بالإخلاء الفوري أو إبقاء مقابل الإيجار كما هو أو زيادته لما هو أكثر لحين الإخلاء، وذلك كله على أساس عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلى أجل غير مسمى.

– هل وضعت المحكمة الدستورية العليا معايير لإصدار التشريع المرجو صدوره لإنهاء أزمات الإيجار القديم؟

= إن المحكمة الدستورية العليا لا تحل محل السلطة التشريعية، ولكن على الحكومة ومجلس النواب أن يلتمسا المعايير الدستورية السليمة لسن القوانين من خلال المبادئ التي تقرها المحكمة.

وفي القضية الحالية قالت المحكمة في حيثياتها إن على المشرع التدخل لتحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية “فلا يمكّن المؤجر من فرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن يأويه، ولا يهدر عائد استثمار الأموال – قيمة الأرض والمباني – بثبات أجرتها بخسًا لذلك العائد فيحيله عدمًا”.

كما أشارت في موضع آخر من الحيثيات إلى أن “ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزيله مضى عقود على التاريخ الذي تحددت فيه، ولا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم” يمثل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية.

أعلنت المحكمة الدستورية العليا عن حكم تاريخي ومهم اليوم يؤثر على حقوق الملاك والمستأجرين فيما يتعلق بتأجير العقارات. الحكم يعتبر غير دستوري للمادة الأولى من القانون رقم 136 لعام 1981 بشأن تثبيت الأجرة السنوية. تشير المحكمة إلى أهمية مراعاة التوازن بين المصالح الاقتصادية وحقوق الملكية واحتياجات المستأجرين. يجب أيضا النظر في تضخم الأسعار وتدهور القوة الشرائية وعدم تأثير ذلك على استثمار العقارات.

أعلنت المحكمة الدستورية العليا، برئاسة المستشار بولس فهمي، اليوم، عن حكم تاريخي يؤثر على حقوق الملاك والمستأجرين في مصر، وذلك بعد إلغاء الفقرة الأولى من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لعام 1981 المتعلق بتأجير العقارات. وأكدت المحكمة أن ثبات قيمة الإيجار لا يجب أن يؤدي إلى إهدار حقوق الملكية، ويجب مراعاة التوازن بين المصلحة الاقتصادية وحقوق الملاك والمستأجرين. يجب أن تكون عمليات تحديد الأجرة مبنية على ضوابط موضوعية تحددها السلطة التشريعية.

صدرت المحكمة الدستورية العليا حكماً تاريخيًا اليوم يؤثر على ملايين المواطنين، بعدم دستورية بعض الأحكام في قانون تأجير الأماكن. الحكم يؤكد أهمية التوازن بين حقوق المالكين والمستأجرين، وضرورة مراعاة التضخم والقوة الشرائية. هذا يعني أن تحديد الأجرة يجب أن يكون عادلًا ويستند إلى قوانين موضوعية.

صدرت المحكمة الدستورية العليا حكمًا تاريخيًا ومهمًا اليوم يؤثر على مالكي ومستأجري العقارات، حيث أعلنت عدم دستورية بعض الأحكام في قانون تأجير الأماكن. الحكم يحمي حقوق المستأجرين والمالكين ويهدف لتحقيق التوازن بين المصالح الاقتصادية وحقوق الملكية الخاصة. وبهدف توضيح أثر وتطبيق الحكم، يجب على السلطات الرسمية اتباع مبادئ مثل مراعاة التضخم وحماية الاستثمارات وتحديد الأجرة بشكل موضوعي وفقًا للضوابط التشريعية.

قررت المحكمة الدستورية العليا برئاسة المستشار بولس فهمي بشكل تاريخي ومهم إعلان عدم دستورية القانون رقم 136 لسنة 1981 فيما يتعلق بتأجير الأماكن. وأكدت المحكمة على أهمية مراعاة التوازن بين المصلحة الاقتصادية وحقوق الملّاك واحتياجات المستأجرين، وأهمية تحديد الأجرة بمراعاة التضخم والظروف الاقتصادية. يجب على المشرع النظر في هذه النقاط الرئيسية عند التدخل في هذه القضايا، لضمان عدم التأثير على حقوق الملكية وضمان استمرارية الاستثمارات والمرافق السكنية.